Vignobles du Château Haut-Batailley. Le domaine a été acheté par les propriétaires du voisin de Pauillac Lynch-Bages en 2017, mais le prix n'a pas été divulgué. Crédit: Haut-Batailley.
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Envie de devenir le prochain propriétaire d'une ferme classée ou préférez-vous construire par le bas à Fronsac? Jane Anson a les derniers prix des vignobles des appellations bordelaises.
C’est cette période de l’année, lorsque l’agence foncière française SAFER publie son guide des prix actualisé pour l’achat de terres viticoles en France, et nous pouvons rêver d’acheter quelque chose en Bordeaux puis surcharger le nôtre et ramasser des vins .
Bien sûr, nous ne parlons ici que de vignobles. Alors, assurez-vous d'avoir quelque chose de disponible pour les bâtiments du domaine et le nom de la marque ...
Qu'advient-il des prix des vignobles en France?
La Revue de la Propriété Rurale couvre le prix des terres agricoles - forêts, pâturages, vergers, fermes - dans toutes les régions de France. Il montre que les prix globaux ont augmenté de 13,5% depuis 2012.
Pour la vigne en particulier, la France a enregistré un peu plus de 9 000 transactions de vignobles en 2016, inchangées depuis 2015, couvrant 15 580 hectares de vins d'une valeur de 780 millions d'euros (en baisse de -2,6% par rapport à l'année dernière).
Les prix des terres viticoles dans l'ensemble des régions AOC sont stables, avec une hausse globale de seulement 0,1% à une moyenne de 104 000 € par hectare, avec une hausse de 2,2% pour les régions non AOC.
La Champagne a été l'un des rares endroits à voir une baisse du prix à l'hectare de -2,6%, la Bourgogne-Jura-Beaujolais (ils sont enregistrés comme un seul) enregistrant la plus forte hausse moyenne de 6,8%, la Loire de 5,8% et Bordeaux-Aquitaine. 3%.
Qui achète?
Concernant les acheteurs, SAFER enregistre que sur toutes les ventes agricoles en France (et pas seulement la vigne), les acheteurs à l'étranger représentent 5% des transactions, soit 64 achats en 2016 d'une valeur de 42 millions d'euros - 2/3 Européens avec des Belges, des Suisses et des Britanniques acheteurs au sommet (mais gardez à l'esprit que si des non-français achètent via une entreprise française, cela ne sera pas enregistré).
SAFER n'a pas divisé ces informations pour les vignobles en particulier, mais enregistre que les achats pour la première fois provenant d'un milieu non viticole représentent 23% des acheteurs, contre 18% en 1993 - soit 2240 achats en 2016, dépensant au total 139 millions d'euros.
Le rapport SAFER a lié la légère baisse des prix du Champagne à la baisse des ventes en France mais aussi au Royaume-Uni suite à l'affaiblissement de la livre sterling - montrant au cas où nous aurions besoin de rappeler à quel point ces deux marchés sont interdépendants.
Les ventes des châteaux de Bordeaux sont en baisse
À Bordeaux même, les prix sont restés stables ou ont légèrement augmenté dans la plupart des appellations, mais il y en avait moins sur le marché - le plus faible nombre de domaines ou de vignes à vendre depuis 2009 selon le statisticien SAFER Robert Levesque - avec 16% de terres disponibles à l'achat en moins représentant 11 % d'investissements en moins qu'en 2015 - soit 708 ventes en 2016, contre 819 en 2015 et 803 en 2014.
Prix du vignoble: Pauillac ouvre la voie alors que Pomerol monte
En regardant autour de Bordeaux, Pauillac est comme toujours au sommet de l'arbre à 2 millions d'euros de prix moyen par hectare, même si celui-ci est désormais inchangé depuis trois ans.
Pomerol s'établit à 1,3 million d'euros en moyenne - contre 1,1 million d'euros ces dernières années - avec les meilleures terres échangeant des mains à 4 millions d'euros par hectare.
St Julien et Margaux sont à 1,2 M € par hectare, inchangé par rapport à l'an dernier mais en hausse par rapport à 1 M € en 2014. La majorité des appellations n'ont pas bougé de prix - Moulis (80 000 € en moyenne par hectare), Listrac (75 000 € / ha), Haut-Médoc (80000 € / ha), Médoc (50000 € / ha), Cadillac (18000 € / ha), Sauternes (35000 € / ha), Blaye (18000 € / ha) et Bourg (22000 € / ha) sont tous inchangés par rapport à 2015. Les prix des génériques AOC Bordeaux ont légèrement augmenté à 16 000 € / ha en moyenne contre 15 000 €, mais les meilleures parcelles atteignant 25 000 € / ha.
Une seule appellation a effectivement baissé de prix ces dernières années: les vignobles font de la rive droite Liquoreux vins doux, en baisse de 16 000 € à 15 000 €.
«La baisse des ventes est, je pense, plus due à un manque d’offre qu’à un manque de demande», m’a dit Alex Hall de Vineyard Intelligence lorsque j’ai appelé pour lui demander son avis sur les chiffres.
«Moins de vignobles, et notamment moins d’exemples de bonne qualité, arrivent sur le marché. Dans des zones telles que l'AOC Bordeaux et les Côtes de Bordeaux, je vois beaucoup des mêmes propriétés sur le marché et relativement peu de nouvelles propriétés à vendre ».
«Cela explique également le fait que les prix sont restés relativement stables, même si la demande fait grimper les prix dans les appellations les plus prestigieuses telles que St-Emilion (où les prix varient de 180000 € / ha à 2 millions d'euros) et St-Estèphe (la variation passe ici de 280 000 € / ha à plus de 800 000 € / ha).
La demande peut avoir légèrement baissé en ce qui concerne les agriculteurs existants qui reportent l'achat de plus de terres en raison de l'incertitude économique globale ou de l'effet de décalage sur les bilans de la mauvaise récolte de 2013. Il y a également eu une baisse du nombre d’achats chinois en raison des problèmes de retrait d’argent de la Chine, ce qui aura donc eu un certain impact ».
Chez SAFER, Levesque a souligné que même si les achats chinois ont ralenti, ils ont eu un impact clair et positif ces dernières années à la fois chez Canon Fronsac et Fronsac en `` ravivant l'attention des acteurs locaux '', comme il le disait - ou en attirant attention à la qualité des meilleurs terroirs.
andre dimera jours de nos vies
Cela signifie un prix moyen en 2016 de 100000 €, contre 70000 € en 2014. `` Les prix ont continué à augmenter en raison du nombre important de transactions ces dernières années '', a-t-il déclaré, les meilleurs spots échangeant désormais des mains à 150000 €. / ha à Canon-Fronsac.
À l'avenir, il sera intéressant de voir s'il y a un impact du gel sur les ventes en 2017 - de nombreux vignerons dans les petites régions ont parlé de la grave menace pour les flux de trésorerie qui pourrait conduire à des ventes, et apparemment il est presque impossible à trouver toute vigne à louer à court terme, car les producteurs cherchent à remplacer la production perdue.
Mais pour l'instant, la question clé pour les acheteurs potentiels est où va l'argent intelligent? Le plus difficile est de peser le coût par hectare par rapport au prix potentiel de la bouteille et à l'appréciation du capital. Il est particulièrement difficile d’acheter des produits intelligents à Bordeaux, où les prix des bouteilles génériques AOC sont si serrés. Comme le souligne Hall, «Castillon en est un bon exemple.
Les producteurs de St-Emilion qui y ont acheté des terres dans les années 1990 et au début des années 2000 ont été attirés par des terres beaucoup moins chères d'un potentiel de qualité similaire à St-Emilion mais les vins coûtent le même prix à faire (pour une qualité équivalente) et pourtant ont du mal à sorte de prix qu'un St-Emilion décent peut atteindre ».
En ce qui concerne les prix, St-Estèphe semble qu'il existe encore un potentiel d'achat intelligent, en particulier avec la hausse des prix en bouteille ces dernières années. Lalande-de-Pomerol est une autre appellation voisine des gros canons et offre un potentiel de retour sur investissement de 200 000 € / ha - ou il serait peut-être plus intelligent de se diriger vers des régions où la hiérarchie des prix n’existe pas dans la même mesure.
Le Rhône, la Provence et peut-être la Loire pourraient convenir - Hall souligne que le prix moyen dans le Rhône et la Provence est de 43 000 € / ha, tandis que la Loire est de 30 000 € / ha.
«Il est donc probablement encore possible d’acheter des terres relativement bon marché et de vendre le vin à des prix relativement élevés, à condition d’obtenir le bon produit et la bonne distribution».
Et une fois que vous avez bien compris, vous ne savez jamais, il y a toujours l'espoir de être le prochain ange chuchotant ...
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